По итогам девяти месяцев 2024 года общий объем сделок по складским площадям в Свердловской области составил 53 тыс. кв. м. Это на 69% меньше, чем годом ранее. Ежегодный объем сделок в Свердловской области за последние пять лет всегда превышал 100 тыс. кв. м. Ожидается, что и к концу года показатель будет близок к этому уровню.
Спрос на склады формируют розничная и онлайн-торговля (39% и 26% от всего числа сделок соответственно), а также транспортно-логистическая отрасль и промышленное производство.
Ситуация со складами в Екатеринбурге и Свердловской области стабильная — регион является одним из самых развитых рынков в России и по объему складской недвижимости (2,3 млн кв. м) занимает третье место после Москвы и Санкт-Петербурга. Стабильность рынка обеспечивается за счет ежегодного ввода новых площадей. В 2023–2024 годах в регионе вводилось более 400 тыс. кв. м в год, а годовое поглощение складских площадей без учета строительства складов в формате «под себя» или «под заказчика» составляет не менее 150 тыс. кв. м. Тем не менее, в последние годы вакансия не превышает 1%, оставаясь на минимальном уровне с 2022 года. Незначительный прирост площадей обеспечивают небольшие спекулятивные объекты.
«Поставщикам и производителям строить собственные склады дорого из-за высокой ключевой ставки и роста цен на материалы. По этим же причинам девелоперы не готовы в больших объемах спекулятивно создавать новые объекты для последующей сдачи в аренду. Срок окупаемости таких проектов превышает 10 лет», — пояснил основатель и старший партнер компании Optimalog Георгий Властопуло.
В итоге основной объем новых складов приходится на несколько крупных объектов, которые девелоперы строят под конкретных заказчиков по модели build-to-suit. Выходит, что площади не поступают на рынок, так как уже имеют арендатора. В результате по показателям рынок растет, новые складские квадратные метры появляются регулярно, а вакансия не может превысить 1%.
Из-за повышенного спроса на склады и низкой вакансии по итогам третьего квартала средневзвешенная ставка аренды на площади в сухих складских комплексах класса A — 9 250 руб. за кв. м в год без НДС, OPEX и коммунальных расходов (triple net), что на 17% выше по сравнению с началом года. На первичном рынке, который формируют строящиеся спекулятивные объекты и проекты формата build-to-suit, запрашиваемая ставка аренды выше на 13% и составляет 10–11 тыс. руб. за кв. м в год triple net. Причинами возросшего спроса стали активное развитие онлайн-платформ, нарушение ритмичности поставок грузов из-за рубежа, рост себестоимость строительства складов.
Рост арендных ставок увеличивает общие расходы на логистику, вынуждая компании увеличивать цены на свои товары. Складские площади заняты так, что почти нет свободного места, чтобы переместить товар внутри склада или разместить новый, пока не отгружен старый. Все это влияет на скорость и стоимость обработки заказов.
Все это заставляет бизнес задуматься об оптимизации и автоматизации процессов, а также повышении утилизации объема склада. В качестве одного из вариантов оптимизации предлагается использовать 3PL-услуги. Аутсорсинг складов наиболее популярен среди малого и среднего бизнеса, который ищет способы оптимизировать капитальные затраты, упростить логистические процессы и сосредоточиться на своих основных компетенциях. При этом реальные изменения, требующие значительных инвестиций, доступны только очень крупным игрокам.
Эксперты и аналитики ожидают, что по итогам года высокий темп ввода новых складских помещений сохранится, как и высокий уровень ставок аренды и дефицит качественных складских объектов. Также в Свердловской области сохраняются проблемы с подбором подходящих земельных участков под строительство складов, высокая стоимость финансирования снижает активность инвесторов на рынке, а выход большого количества непрофессиональных игроков на рынок может создать в дальнейшем избыток неликвидных объектов.
Больше новостей на тему ВЭД, международной торговли и логистики вы найдете в ТГ-канале https://t.me/optimalogistic . Подписывайтесь!
Источник:
